Av. Ayşe Unganer yazdı… İmar Kanunu ve İmara Aykırılıklar
3194 sayılı İmar Kanunu Yerleşim Yerlerindeki yapılaşmaların plan, sağlık fen ve çevre koşullarına uygun oluşmasını sağlamayı amaçlamaktadır. Nazım İmar Planları ; Çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine , kadastral durumu çizilmiş olan arazi parçalarının genel kullanılış biçimlerini , yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini ,nüfus yoğunlukları ve eşiklerini ,ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen plandır.
Uygulama İmar Planı; Tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını , bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ayrıntıları ile gösteren plandır.
Nazım ve Uygulama İmar Planları Belediyelerce hazırlanır ve ilan edilir. İlan süresi 1 aydır. Bu süre içerisinde Belediyelere itirazlar yapılabilir. Belediye Meclisinin itiraz üzerine verdiği kararlar kesindir ve bu kararlara karşı İdare Mahkemesinde İptal Davası açılabilir. İdare mahkemelerinde usuli eksiklikler belirtileceği gibi Kamu Yararına veya Kanuna Aykırılık da iptal sebebi olarak gösterilebilir.
İmar planlarındaki önemli konulardan biri İmar Kanunu 18. Maddeye göre şuyulandırma ile yeni hisseli parsellerin oluşması durumu ve Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisidir. İmar sınırları içine giren binalı veya binasız gayrimenkulleri başkaca parsellerle birleştirmeye, yeni müstakil veya hisseli parseller oluşturmaya Belediyeler yetkilidir. Bu bakımdan imara girmiş bir gayrimenkulde müstakil tapunuz varken başkalarıyla hisselendirirmiş bir tapu haline geldiğini görmek mümkündür. Hatta bu şekilde bir ev , bir yapı da yeni oluşan hisseli bir parsel içinde kalabilmektedir. Bu durumlarda yapı bedelleri parsel maliklerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bir anlaşma yapılmadığı sürece bu yapılar ömrünü tamamlayıncaya kadar eski sahiplerinin kullanma hakkı vardır. Bu durumda izlenecek yollardan biri de Ortaklığın Giderilmesi Davası açmaktır. Böyle bir dava ,tarafların kendi aralarında anlaşmasını sağlayacak bir yol da olabilecektir.
Yine kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi için gerekli olan alanlar için gayrimenkullerin yüzölçümlerinin en fazla % 45 ‘i kadar bir oran da m2 kesintisi yapılabilmektedir. Bu oran eskiden daha düşüktü. Ancak imara girmekle gayrimenkuller değer kazandığı için şuyulandırma veya DOP kesintisi gibi konular her zaman dezavantaj oluşturmamaktadır.
Yine bölgemizde kadastro sırasında orman zannedilerek parsel numarası verilmemiş tapusuz bir kısım araziler vardır. Bunları imar ve ihya ederek kullanan kişilerin bu kullanımları bu yerler nazım imar planına girmeden önce 20 yılı doldurmuşsa kullananlar bu gayrimenkullerin tapusunu dava açarak alabilirler. .Bu konuya da dikkat etmek gereklidir.
Yine İmar Kanunu 21. Madde gereğince bu kanun kapsamındaki yerlerdeki bütün yapılar için Yapı Ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Ruhsatlar mimari projeye uygun olarak verilir. Bu bakımdan ruhsatsız, ruhsata aykırı bir yapı veya tadilat durumunda yapı mühürlenerek inşaat durdurulur ve İdari Para cezası kesilir. Gayrimenkulün tapu kaydına da bu durum şerh düşülür. 1 ay içerisinde ilgili idareye başvurarak ruhsata aykırı durum giderilirse ruhsat iptal edilmez.
İlçemizde müteahhitlerle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri yapılmaktadır. Ancak İnşaat ruhsatı için yapılacak Mimari Projelerin bu sözleşmelere uygun olması gereklidir. Bu projelerin hazırlanması için arsa sahipleri vekalet vermektedirler. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile projelerin ve inşaat ruhsatlarının birbirine uygunluğunu arsa sahiplerinin denetlemesi gereklidir. Aksi durumda sözleşmedekinden farklı bir durumla karşılaşabilirler.
Ruhsata aykırı yapı durumunda sadece idari para cezasıyla kalmamakta , bazı durumlar T.C.K. 184. Maddedeki ‘ İmar Kirliliğine Neden Olma ‘ Suçunu oluşturmaktadır. Ruhsatsız olarak veya ruhsata aykırı olarak bina yapma bu suçu oluşturur. Bina ile kastedilen üstü örtülü, ,insanların içine girebileceği ,tek başına kullanılabilen yapıdır. Bu bakımdan balkon kapatmak bu suçu oluşturmaz fakat başkaca ruhsatsız tadilatlar idari cezanın yanı sıra bu suçu da oluşturabilmektedir.
Bu bakımdan gayrimenkul alırken , daire alırken veya yaptırırken , herhangi bir inşaat işinde ;imar durumu, mimari projeye, ruhsata, mevzuata uygunluk dikkatle göz önüne alınmalı, uzmanlara danışılmalıdır.
TİCARİ İŞLETMELERİN DEVRİ
Av. Ayşe Unganer yazdı…
Ticari İşletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan, faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir.Esnaf sınırlarını aşan gelir sağlama amacı güden her işyeri Ticari İşletmedir. Ticari işletme ile esnaf işletmesi arasındaki fark çıkarılacak kararnamelerle gösterilir. Esnaflıkta bedeni çalışma fazla ve kazanç az iken Ticari işletmede nakdi sermaye ve kazanç fazladır. Bankacılık ve özel sigortacılık faaliyeti ,unsurlarına bakılmaksızın ticari işletmedir.Esnafların iş ilişkilerine ve borçlanmalarına Borçlar Kanunu uygulanırken Ticari işletmelerde Ticaret Kanunu hükümleri uygulanır. Ticaret Hukukuna dayalı sonuçlar yapılan işin ticari iş olmasına bağlanan sonuçlardır. Bunlar yapılan iş ve borçlardan sorumluluk ,zamanaşımı hükümleri,ticari faiz,ticari davalara konu olma gibi hususlardır. Çok geniş bir konu olduğu için bu yazımızda ticari işletmenin devri üzerinde duracağız. Başka bir yazımızda ticari iş kavramı ticari işe ve tacirliğe bağlanan sonuçlar üzerinde dururuz. Sadece şunu belirtelim ki ‘ Bir Ticari işletmeyi ilgilendiren her türlü iş ve işlemler de Ticari İştir. İşletmenin boyanmasi için eser sözleşmesi yapılması,işletme ile ilgili uyuşmazlık için avukata vekalet verilmesi gibi işlemler ticari iştir. Ticaret kanunu hükümleri uygulanır. Diğer uyuşmazlıklardan farklı hükümlere tabidir.Ticari hayatta tacirler ticari işletmeleri devredebilirler.
Ticari işletme ,içerdiği malvarlığı unsurlarının devri için zorunlu işlemlerin ayrı ayrı yapılmasına gerek olmaksızın bir bütün halinde devredilebilir.Bu Devir Sözleşmesinin yazılı olarak yapılması zorunludur ve Ticaret siciline Tescil ve İlan edilir. Ticari işletme alacak ve borçları ile devredilir. Borçları devir dışı bırakan bir sözleşme geçersizdir. Alacaklar devir dışı bırakılabilir. Taşınır işletme tesisatının devri zorunludur. Faaliyetin devamını etkilemeyecek nitelikteki işletme tesisatı kapsam dışı bırakılabilir.Devredenin tacir sıfatı sona erse dahi işletme ile ilgili borçlarından dolayı ticareti terk beyanından itibaren bir yıl daha iflasa tabi olur.Tacirin birden fazla ticari işletmesi varsa ve birini devretmesi durumunda ticareti terk etmiş sayılmaz.Sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı takdirde Ticaret Ünvanı da devralana geçer.Ticaret ünvanı faturadaki isimdir. İşletme adı bundan farklı olup işyerinin ismidir diyebiliriz.İsteğe göre devredilir.Ticaret Ünvanı Devrin kapsamı dışında bırakılmışsa daha sonra hiçbir şekilde tek başına devredilemez. Devredenin devralana karşı ayba ve zapta karşı tekeffülden sorumluluğu doğar. İşletme içersinde 3. Kişilere ait malvarlığı unsuru varsa devralan devir sırasında iyiniyetli olmak kaydıyla onların da mülkiyetini kazanır.Devri ilan ve ihbar mükellefiyeti kural olarak devralandadır.İşletmeye ait borçlardan devralan sorumludur. Devreden,devralanla birlikte devirden önce doğan ve devir sırasında muaccel olan borçlardan devrin ilan ve ihbarı tarihinden itibaren 2 yıl devralanla birlikte müteselsilen sorumludur. Muaccel borç ödeme zamanı gelmiş borç demektir.Yine devreden Devirden önce doğan ancak devir esnasında muaccel olmayan ,müeccel borçlardan her bir borcun muacceliyet tarihinden itibaren 2 yıl süre ile devralanla birlikte müteselsil sorumludur. Devirden sonra doğan borçlardan devredenin sorumluluğu yoktur. İşletmenin borçlarından sorumluluk devralana devir sözleşmesi ile değil devrin ilan ve ihbarı ile geçer ve devralan bu borçlardan her bir borç için kanunda öngörülen zamanaşımı süresi doluncaya kadar sorumludur. İşletmenin devri halinde tescil kurucu ilan bildirici etkiye sahiptir. İşletmedeki kiracılık hakkı devir ile birlikte devralana geçer.
ORTAKLIĞIN GiDERiLMESi
Hissedarlar malın kullanımı konusunda anlaşamazlarsa her iki ortaklıkta da mahkemeden malın kullanılmasının düzenlenmesini isteyebilirler. Örneğin hisseli bir arsanın kullanımını girişi engelleyerek diğer paydaşın kullanmasını engelleme durumunda mahkemeden kullanım şartlarını düzenlemesi istenebilir.
Bütün bu anlatılanlar ışığında bir malın mülkiyetini ortak olarak kullanmak birçok problemi beraberinde getirmektedir. Bu anlamda ortaklığın giderilmesi davası yoluna gidilerek bu ortaklığın sonlandırılması gereklidir. Burada da dikkat edilmesi gereken konu paydaşın kullandığı kısımda oluşturduğu ev, ağaç gibi muhdesatların durumudur. Paydaşlardan bazıları taşınmazı hiç kullanmıyor, bazıları ise ev yapmış veya ağaç dikmiş olabilir. Muhdesat sahibi olanın ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiasında bulunması gereklidir. Bu iddianın diğer paydaşlarca kabul edilmemesi durumunda da muhdesat aidiyeti davası açar ve ortaklığın giderilmesi davası da bu davanın sonucunu bekler. Burada dikkat edilmesi gereken husus Mahkemeler diğer hissedarlara tebligat çıkardığında muhdesat iddiaları açıkça kabul edilmediği takdirde reddedilmiş sayılmakta ve muhdesatın aidiyeti davası açılmaktadır. Eğer diğer paydaşların taşınmaz üzerinde muhdesatı ve bu konuda iddiası varsa bu iddianın kabul edildiğini yazılı olarak mahkemeye bildirmek gereklidir. Aksi durumda mahkeme masrafları ile karşı karşıya kalınabilir. Muhdesatın Aidiyeti ispatlanırsa Bilirkişi Raporu ile oran olarak muhdesatın taşınmaza katkısı ispatlanır ve o orandaki bedel satışta muhdesat sahibine ödenir.
Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklık ya aynen taksim ya da malın mahkemece satılıp bedelinin paylaşılması suretiyle olmaktadır. Aynen bölünerek paylaşma durumunda mahkemece teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenletilerek taksimin nasıl olacağı belirlenir. Bu projeye göre taşınmaz Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ise ilgili belediyeden, belediye sınırları dışında ise İl Özel İdare Kurulu’ndan taksimin mümkün olup olmadığı sorulur. Taksim mümkün değilse satış ile ortaklık giderilir. Özellikle çok sayıda gayrimenkul ve bağımsız bölüm varsa aynen taksim denenebilecek bir yoldur.
Şunu belirtmek isterim ki diğer paydaşa kullanımdan men ve ecrimisil davası açılmasının birtakım riskleri olup ortaklığın giderilmesi davası daha makul bir yoldur.
Ölünceye kadar bakma akdi.
Avukat Ayşe Unganer yazdı… Ölünceye kadar bakma akdi.
T.M.K. 611. gereğince ” Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi resmi sözleşme şeklinde yapılır.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile genelde hemen tapuda işlem yapılarak bakım borçlusuna tapu devri yapılmaktadır. Ölünceye kadar bakma akdi aslında bir sözleşme olduğu için sadece bu sözleşme yapılıp tapuda devir yapılmadan da sözleşme geçerliliğini korur. Bakım alacaklısı öldükten sonra vasiyetnameymiş gibi bakım borçlusu tapuda işlem yaptırıp tapuyu üzerine alabilir. Aslında tapuyu hemen devretmemek bakım alacaklısı yönünden avantajlı bir durumdur.
Miras bırakanlar bazı mirasçılar kendilerine baktıkları için minnet duygusu ile sağlıklarında mallarını onlara bağış veya satış yoluyla devretmektedirler. Bunlardan satış yoluyla devir gerçek bir satış iradesi olmadığı ve bedel ödenmediği için geçersiz olurken bağış yoluyla tapu devri de tenkise tabii olup sadece muris malının bir miktarını bağışlayabilmekte bu miktarı aşan kısım tapu iptal davası ile tekrar mirasa dönebilmektedir. Ölünceye kadar bakma akdi miras bırakanın kendine bakan mirasçıya bağıştan daha fazla mal bırakmasını sağlayabilecek bir akittir. Aynı zamanda bakım borçlusu bakım alacaklısına bakmazsa alacaklı olan taraf kendine bakılmadığı gerekçesi ile sözleşmenin feshi davası açabilir. Bu davada mahkeme gelişen olaylara ve kimin haklı, kimin kusurlu olduğuna bakarak karar verir. Kusurlu taraf aldıklarını geri vermek zorunda kalır.
Bakım borçlusu, bakım alacaklısına özellikle uygun gıda ve konut sağlamak, hastalığında gerekli özenle bakmak ve onu tedavi ettirmek zorundadır. Bununla birlikte aynı evde yaşamaları da zorunlu değildir. Her insanın ihtiyaçları farklıdır. Bu ihtiyaçlara göre bakım sağlamakla yükümlüdür.
Bakıp gözetmek şartıyla yapılan devir işleminin geçerliliği için sözleşmenin düzenlendiği tarihte bakım alacaklısının özel bakım ihtiyacı içinde bulunması zorunlu değildir. Bu ihtiyacın sözleşmeden sonra doğması ya da bakım alacaklısının ölümüne kadar çok kısa bir süre sürmüş olması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.
Ölünceye kadar kakma akdinde sadece bakım alacaklısı olan kişi sağlığında bakım borcunun yerine getirilmediğini ileri sürerek sözleşmenin feshini dava edebilir. Ancak onun ölümünden sonra mirasçıları bakım alacaklısına bakılmadığını ileri sürerek herhangi bir tapu iptal davası açamazlar.
Ölünceye kadar bakma akdi ivazlı yani bedel karşılığı yapıldığı kabul edilen akittir. Karşılıklı her iki tarafın da borçları vardır. Bu bakımdan bağıştan farklıdır. Bağış durumunda söz konusu olan tenkis talebi ölünceye kadar bakma akdinde ileri sürülemez.
Ölünceye kadar bakma akdiyle verilen malın tapusunun iptali malın tekrar miras mallar içine dönmesi için bakım alacaklısının ölümünden sonra mirasçıları tapu sahibi bakım borçlusuna dava açabilirler. Bu davada yapılacak en iyi iddia mirasçılardan mal kaçırma kastı ile sözleşmenin muvazaalı olduğudur.
Muvazaa; irade ile beyan arasında kasten oluşturulan aykırılıktır. Bakım alacaklısı sözleşmeyi yaparken aslında bakılıp gözetilme amacını değil de başka bir amacı mesela mirasçılarından mal kaçırma kastını taşıyorsa bu takdirde akdin ivazlı ( bedelli) olduğu söylenemez. Bağış amacı üstün tutulmuş olabilir. Bu sebeple ölünceye kadar bakma akdi sebebiyle verilmiş olan tapu iptal edilir.
Muvazaa olup olmadığının belirlenebilmesi için sözleşme tarihinde murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, elinde bulunan malvarlığının değeri, devredilen malın tüm malvarlığına oranı, bunun makul sınırlar içinde kalıp kalmadığının göz önüne alınması gerekir. Ancak tek bir malı olan kişi de bunu ölünceye kadar bakma akdi ile devredebilir. Önemli olan konu mal kaçırma kastı olup olmamasıdır.
02:00
02:00
News
