Av. Ayşe Unganer yazdı… İmar Kanunu ve İmara Aykırılıklar

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

3194 sayılı İmar Kanunu Yerleşim Yerlerindeki yapılaşmaların plan, sağlık fen ve çevre koşullarına uygun oluşmasını sağlamayı amaçlamaktadır. Nazım İmar Planları ; Çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine , kadastral durumu çizilmiş olan arazi parçalarının genel kullanılış biçimlerini , yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini ,nüfus yoğunlukları ve eşiklerini ,ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen plandır.

Uygulama İmar Planı; Tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını , bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ayrıntıları ile gösteren plandır.
Nazım ve Uygulama İmar Planları Belediyelerce hazırlanır ve ilan edilir. İlan süresi 1 aydır. Bu süre içerisinde Belediyelere itirazlar yapılabilir. Belediye Meclisinin itiraz üzerine verdiği kararlar kesindir ve bu kararlara karşı İdare Mahkemesinde İptal Davası açılabilir. İdare mahkemelerinde usuli eksiklikler belirtileceği gibi Kamu Yararına veya Kanuna Aykırılık da iptal sebebi olarak gösterilebilir.

İmar planlarındaki önemli konulardan biri İmar Kanunu 18. Maddeye göre şuyulandırma ile yeni hisseli parsellerin oluşması durumu ve Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisidir. İmar sınırları içine giren binalı veya binasız gayrimenkulleri başkaca parsellerle birleştirmeye, yeni müstakil veya hisseli parseller oluşturmaya Belediyeler yetkilidir. Bu bakımdan imara girmiş bir gayrimenkulde müstakil tapunuz varken başkalarıyla hisselendirirmiş bir tapu haline geldiğini görmek mümkündür. Hatta bu şekilde bir ev , bir yapı da yeni oluşan hisseli bir parsel içinde kalabilmektedir. Bu durumlarda yapı bedelleri parsel maliklerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bir anlaşma yapılmadığı sürece bu yapılar ömrünü tamamlayıncaya kadar eski sahiplerinin kullanma hakkı vardır. Bu durumda izlenecek yollardan biri de Ortaklığın Giderilmesi Davası açmaktır. Böyle bir dava ,tarafların kendi aralarında anlaşmasını sağlayacak bir yol da olabilecektir.

Yine kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi için gerekli olan alanlar için gayrimenkullerin yüzölçümlerinin en fazla % 45 ‘i kadar bir oran da m2 kesintisi yapılabilmektedir. Bu oran eskiden daha düşüktü. Ancak imara girmekle gayrimenkuller değer kazandığı için şuyulandırma veya DOP kesintisi gibi konular her zaman dezavantaj oluşturmamaktadır.

Yine bölgemizde kadastro sırasında orman zannedilerek parsel numarası verilmemiş tapusuz bir kısım araziler vardır. Bunları imar ve ihya ederek kullanan kişilerin bu kullanımları bu yerler nazım imar planına girmeden önce 20 yılı doldurmuşsa kullananlar bu gayrimenkullerin tapusunu dava açarak alabilirler. .Bu konuya da dikkat etmek gereklidir.

Yine İmar Kanunu 21. Madde gereğince bu kanun kapsamındaki yerlerdeki bütün yapılar için Yapı Ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Ruhsatlar mimari projeye uygun olarak verilir. Bu bakımdan ruhsatsız, ruhsata aykırı bir yapı veya tadilat durumunda yapı mühürlenerek inşaat durdurulur ve İdari Para cezası kesilir. Gayrimenkulün tapu kaydına da bu durum şerh düşülür. 1 ay içerisinde ilgili idareye başvurarak ruhsata aykırı durum giderilirse ruhsat iptal edilmez.

İlçemizde müteahhitlerle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri yapılmaktadır. Ancak İnşaat ruhsatı için yapılacak Mimari Projelerin bu sözleşmelere uygun olması gereklidir. Bu projelerin hazırlanması için arsa sahipleri vekalet vermektedirler. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile projelerin ve inşaat ruhsatlarının birbirine uygunluğunu arsa sahiplerinin denetlemesi gereklidir. Aksi durumda sözleşmedekinden farklı bir durumla karşılaşabilirler.

Ruhsata aykırı yapı durumunda sadece idari para cezasıyla kalmamakta , bazı durumlar T.C.K. 184. Maddedeki ‘ İmar Kirliliğine Neden Olma ‘ Suçunu oluşturmaktadır. Ruhsatsız olarak veya ruhsata aykırı olarak bina yapma bu suçu oluşturur. Bina ile kastedilen üstü örtülü, ,insanların içine girebileceği ,tek başına kullanılabilen yapıdır. Bu bakımdan balkon kapatmak bu suçu oluşturmaz fakat başkaca ruhsatsız tadilatlar idari cezanın yanı sıra bu suçu da oluşturabilmektedir.

Bu bakımdan gayrimenkul alırken , daire alırken veya yaptırırken , herhangi bir inşaat işinde ;imar durumu, mimari projeye, ruhsata, mevzuata uygunluk dikkatle göz önüne alınmalı, uzmanlara danışılmalıdır.